二手房交易风险与防范
发布日期：2007-12-17 18:48:41
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在火爆的房地产市场上，二手房交易堪称一道亮丽的风景。与新建商品房相比，二手房有着它独特的魅力，如地处成熟社区，离市区近，交通方便，价格相对低廉，容易出租产生回报等，所以很多消费者和投资者都很看好二手房市场的发展前景。但目前我国二手房交易缺乏规范化的市场管理和运作，因此，我们提醒您，在投资二手房获取利益的同时，一定要警惕交易风险。
◆风险一：买卖合同
目前的二手房买卖合同尚未具备商品房买卖所具有的统一标准合同范本，因此，买卖双方均应对所签订的买卖合同的合法性、公平性和有效性充分予以重视，使合同订立得尽可能完善。特别是对购房者而言，应在慎重审查二手房买卖合同的每一个细节之后，再决定是否对该房进行投资，以避免在物业交割后使买卖双方产生不必要的麻烦。
有鉴于此，我们提醒有意进行二手房买卖的当事双方，注意以下二手房买卖合同中的必备条款：
1、基本情况：买卖双方的姓名、住所、联系方法；
2、房屋的基本情况：房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、有无共有人；
3、价款及其支付方式、期限：写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；
4、交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；
5、违约责任：明确违约责任，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，争议的解决（仲裁、诉讼等）；
6、合同生效、中止、终止条款；
7、变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
◆风险二：中介机构
二手房，特别是在已购公有住房的买卖交易过程中，通常有两种较规范的中介交易方式可选择：一种是买卖双方委托同一家中介，中介以居间中保的形式保证交易合法有效地进行；另一种是卖方委托交易中介代理，买方委托专业律师代理。总之，买卖双方都应委托正规的中介公司和专业律师进行代理。这样，既便于出卖人能够在尽可能短的时间内找到合适的买受人，也有利于买受人更加准确地了解房屋情况，避免在钱证、房产交接时，及日后缴纳供暖、物业管理、公共维修基金费用等情况时发生纠纷。
◆风险三：房屋产权
购房者在投资之前，首先要验看该房的产权证正本，最好再到房管部门查询一下产权证的真实性。
其次，要了解该房是哪一年建的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业管理公司的费用以及市政部门的水、电、煤气等费用。
再次，要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，要察看房屋的内部结构，看管线设置和走线情况，天花板是否有渗水的痕迹等。
最后，尤其要审查出卖人是否对标的房屋享有全部产权，弄清该房有没有共有人、产权有没有抵押等情况，这样就可以使购房人免受不必要的损失。
审查产权证时，应注意到以下几方面：
1、以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。
2、军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
3、远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。
4、1998年以后颁发的产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号、格式都有统一标准。红色塑料皮的房屋产权证，基本是1998年以前取得的，而大多数《房地产所有权证》均为1998年以后颁发。
此外，购房者还要注意：在房屋买卖交易完成的同时，应要求卖方及时协助自己到房地产管理部门办理房屋过户手续，以防卖方看房价上涨而毁约，给买方带来不必要的麻烦。
◆风险四：税费缴纳
二手房交易双方往往为了图省事、贪便宜，私下草拟合同、私自进行交易，以期能减少额外费用的支出，但这种做法也在一定程度上增加了二手房交易的风险。
在此，我们提醒购房者，在购买二手房时应缴纳的相关税费包括：
1、购买房改房的,按当年房改成本价的1%向资金管理中心缴纳土地出让金；购买二手经济适用房的,按成交价的3%向资金管理中心缴纳土地出让金。
2、按合同约定房价的1.5%向房地产交易所缴纳契税（120平方米以下）；
3、按合同约定房价的0.05%向资金管理中心缴纳印花税。
4、测绘费30元，工本费15元，产权登记费（每建筑平方米0.3元）。
◆风险五：房款交割
到底是先付款后办产权过户，还是先办产权过户后付款？这是一个事关交易安全的问题。通常的办法是由中介公司作居间担保人，但这样做仿佛也不安全，中介的信誉谁来保证？业界普遍认为，“由银行作为二手房交易过程中房款交割的居间担保机构，中介机构只负责撮合买卖成交”是一种比较可行的交易方式。银行的介入，有利于规范市场秩序和保护买卖双方的交易安全。
但不管您使用什么样的房款交割方式，一定要对此事作事先约定，否则容易产生争议和风险。
最后，我们建议您聘请有经验的专业律师为您进行购房代理。
目前，进入二手房交易流通市场的房源比较复杂，包括售后商品房、售后公房、私房等多种类型，而相关的法律、法规、政策性文件数量庞大，这对于购买二手房的广大购房者来说，真是"一头雾水"。 另外，买卖双方多为个人，且素不相识，加之某些房地产中介公司操作不规范，一旦发生纠纷又推诿责任，致使购房者利益受损。因此，律师为购房者代买二手房的必要性是显而易见的：这样会尽可能地降低买受方的投资风险。
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